即时实录_嘉宾访谈

　　首届珠三角房地产投资高峰论坛

　　时间：2007年9月15日上午

　　地点：东莞莞城会展国际大酒店国宏图厅

　　主办：南方日报社广东省房地产协会

　　承办：广东慧谷城市策略有限公司南方日报东莞办事处

　　 “头脑风暴”互动论坛主持人：王世军（南方电视台著名财经栏目主持）

　　前台嘉宾：

　　蔡穗声：著名房地产专家学者、广东房地产行业协会会长

　　陈述：广东省委党校教授，华南区域经济研究专家，现任广西贺州市副市长

　　陈淮：国家级特殊贡献专家、国务院发展研究中心市场研究所副所长、建设部策略研究中心主任

　　易宪容：著名营销学家、中国地产“名嘴”，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任

　　赵永爽：广州颐和集团有限公司副总裁、营销总监。曾是中国最年轻的“地产少帅”之一。

　　黎皓：广东慧谷城市策略有限公司副总经理

　　主持人（王世军）：各位领导、各位嘉宾，各位房地产企业的朋友们，早上好！非常感谢大家在周末的时间来参加“首届珠三角房地产投资高峰论坛”之“头脑风暴”互动论坛。我想能够趋使大家在周末休闲的时间来参加这样的一个互动论坛，原因是显而易见的，市场是由政府、发展商和消费者投资者组成的，显然大家关注到最近房地产的市场引起大家关注的热点问题还是一个老话题，就是高地价下的高房价，人们都在讨论价格的背后真实的原因是什么，是什么驱动价格不断地上涨，为何在宏观调控之下各地的房地产市场却能够继续上扬，上扬的势头能够保持多久？这样的市场中我们达到四方的平衡，希望政府的政策推出，希望发展商、投资者和消费者这四方都能够收获自己期待的目标和利益。显然目前的这种平衡暂时还没有达到。究竟平衡点在哪里？人们都在寻求原因，是我们的政策、市场出现了问题吗？是我们的小盲动呢？还是投资的热情过于高涨。发展商也在探求这样的大势之下自己的公司和策略如何确定，如何使自己做百年老店持续发展，消费者也在期待自己的住房权利能够被保障，而投资者更期待在这个市场上自己的投资能够获利回报。

　　今天的“头脑风暴”互动论坛在这样的一个背景即将展开，因此我们请到了在房地产领域研究知名的专家、从业人员以及我们行业协会的代表，首先请让我荣幸介绍出第一位嘉宾：

　　建设部政策研究中心主任陈淮教授

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生

　　广东省房地产协会会长蔡穗声先生

　　广东省委党校教授现任广西贺州市副市长陈述先生

　　广州颐和集团副总裁营销总监赵永爽先生

　　广东慧谷城市策略有限公司副总经理黎皓先生

　　我们的六位嘉宾都比较含蓄，我们现在一起用热烈的掌声请他们正式登入我们论坛的现场，掌声有请！首先有请陈淮先生、易宪容先生、蔡穗声先生、陈述先生、赵永爽先生，以及黎皓先生。

　　我是本次论坛的主持人南方电视台主持人王世军，在座的各位都是来自政府和各位地产界的代表，他们都非常关注我们嘉宾怎样的观点，如果让他们说出这种想法，他们肯定有一定的压力，让我们用掌声再一次让他感受到这种压力。（鼓掌）

　　我们各位都在思考，首先每位嘉宾用5分钟来阐述他们如何看待目前房价背景的情况，我们首先掌声请出第一位嘉宾，第一个吃螃蟹的人他的压力是最大的，我们相信他有极大的抗压能力，首先请出我们尊重的陈淮先生，陈淮先生第一个是您的。

　　陈淮：主持人说出了一个很沉重的话题，我们大家一起研究。今年国务院发布了24号文件，完善发展住房保障体系，其中包括扩大廉租房覆盖范围，也提出了一个有限产权的经济适用房概念，还提出了继续贯彻执行90、70、两禁、两限房政策，我不知道廉租房和反带有没有关，我不知道流通的有限产权的经济适用房算不算和房价有关，我不知道90平米的两禁两限房是不是受到这次价格的限制，在户型和结构上受到限制的这种房子算不算有关。24号文件文件重点是解决和困难群体和基本的需求，满足这两方面是基本的精神。我就这点意见，谢谢！

　　主持人（王世军）：谢谢陈淮先生，他再一次明确了24号文件政府在今后房产市场的导向。坐在旁边的易宪容先生一直是笑咪咪的，大家都很关注你最近的博客放了哪些“炮”和说了哪些话。

　　易宪容：大家早上好，我有几个观点。首先政府对低收入民众的住房关心已经通过稳健的方式表现出来了。第二，今年房地产市场为什么这么快，这样的态势跟中国的资本市场快速发展有很大的根本。大家看到2005年6月7号的时候整个国内房地产的资本市场3万多亿，但是上个星期已经到了24万亿了，我们整个资本市场的市值增加了20万亿，我们整个财富在快速增长。近两年来我们进入资本市场的投资者都过得了很好的投资回报率，他们获得财富以后、获得收益以后，很大部分流入了房地产市场，比如说深圳的房价为什么能够短时间地涨这么快，跟他们从股市获得的收益提高了房价是有很大的关系。我学生在清华大学深圳研究生院的很多学生，他们告诉我讲，今年很多人基本上都从股市获得租金以后，然后基本上进了房市。第三个方面，我们股市发展来说，我们的房地产企业的大部分的走势，今年房地产走势从资本金的发展走势，我估计大约有1500亿左右，其他方面获得资金，就租金这一块增长了3千多亿，房地产企业今年比过去有很大的差异。由于租金获得的比较便利或者是比较好，所以我们也看到了这些获得资金的企业如何来用这些资金成为他们公司找到一个好的投资渠道，比如大量的买地，或者土地价格的上升也是跟这个相关的。大家可能看到很多买地的企业基本上都是一些大中城市。

　　另外一个方面，由于我们这个大的资本市场的格局、居民财富增长的格局变化来说，现在的房地产市场对房价的预期比较高，所以房地产企业他们对价格还是处于一个比较高的、觉得未来的发展前景比较好的。

　　所以最近大家有很多人说，我们的房地产企业很难，我前面就写了一篇文章，其实跟房地产企业，房地产的价格和房地产市场未来的变化跟他们的预期还是有关的。所以我们的房地产价格就是这么一系列的因素。因为时间的关系我简单地说几句，谢谢大家！

　　主持人（王世军）：易老师准确地用完了5分钟的时间，也透出一个重要的信息，他在深圳的学生显然既在股市有斩货获在楼市也有收益。蔡穗声先生，房价的上升比例是8%左右，广东省的房价也是大家非常关注的原因，我想问一下您认为房价上涨的原因是什么？

　　蔡穗声：一开始讲的时候我还想回忆一下目前我们应该认真关注和认真理解24号文件的精神，刚才陈淮主任讲了一下我也很赞同。我这样考虑的国务院24号文件比较明晰了国家政府应该关心什么，在住房问题上应该关注哪个方面，应该关注低收入群众的困难，对这些困难给予一个保障的体系，具体说就是廉租房的建设和经济适用房的建设，我觉得这个是体现了我们国家在宏观调控方面有了更明晰的想法和思路。住房问题具体来说，我们政府承担的是一个住房的公共政策，这块政府应该保护起来，公共财政去解决。另一部分，更多群众低收入以上的也包括中等收入的还算国家房改以后的基地方的政府去解决。我想针对这两个问题，对以前争论的问题应该有一些比较明晰或者更好的解决思路。一部分的市场去解决，我们按市场规则办事，低收入群众的困难问题应该是政府去关注和解决，公共财政给予出一个解决的方案。就是西方所说的“公共政策”的问题。我觉得这对我们的理解有一个比较好的帮助。

　　房价的问题我想等我有更多的时间才能展开充分一点，我就先讲到这里。

　　主持人（王世军）：非常感谢蔡政府，一个非常明晰的观点，政府的归政府，市场的归市场。陈述先生，您的身份比较特殊，既做研究又担任副市长，想必您考虑得比较多，比如土地的出让、城市的规划，您看股市和楼市的走向是怎样看的？

　　陈述：我是从广州到了广西的，昨天也讲到了广州或者是深圳这些地方这些一线城市，他对房地产的需求他几乎是一种无限需求，他把内地的省会城市的资本都往这里吸纳，这种情况下可能这种需求对“地王”和高房价的出现这是情理之中的。刚才陈老师还有我们蔡会长讲到24号文件里面解决了中低收入家庭的一些廉租房或者是经济适用房，这部分可能政府也出台了相关的政策。这些政策在现在的情形下是不足的，这表现为政府在公益性的职能缺失，到现在房价到了8千、1万的情况下，可能在广州中等或者是中等左右偏下的家庭也难以承受的时候这是政府的责任。

　　昨天局长也讲到了适度推出了限价拍卖房土地的一个价格，或者是比例会适当增长，这部分增长的话，政府在土地出让金的利润里面让利给中低下收入的家庭里面，这应该也是一条很好的解决方法。但是这部分不影响整个大势逼近广州深圳一线城市，整个地产规模和需求非常庞大的，政府在这里面起的作用是微小的。作为二三线城市如果我们的居民没法享受一个很好的福利，不仅是政府的责任缺失，同时也是能力的缺失。一般的农村土地征地的成本尤其是二三线城市他不会超过10万块钱，我们当地的农民，03年一个广州的地产商到我们哪里去的时候，我们要农民100亩地2万块钱要过来，20万块钱卖给老板转让出去，这个政府任何的成本都没有，就赚了18万。政府就觉得农民的钱够好赚的。什么概念？政府在土地储备里面的盈利能力是非常巨大的。我刚才算过了30万一亩的地价成本，如果容积率是1的话，他楼面地价成本只有500块钱，如果是1.8的容积率是300块钱，加上土地成本就是1千来块的成本。如果给房地产商50%的利润，加上税收1800的成本拿下来了，卖到2500这是一个非常大的利润。在这个过程里面政府同样跟我们地方商分享了一个庞大的利润，但是我们这个需求，当一个城市200万的人口里面，市中心的30万的时候，他有20万的土地供应可能需要30万平方公里的供地在未来的需求里面，这对政府是非常庞大的。

　　如果这种情况下，如果二线城市不能提供一个很好的住宅环境，不仅是责任的缺失，同样是能力的缺失。谢谢！

　　主持人（王世军）：他从一个城市管理者的角度用一族数字提出了自己的观点，认为政府在有责任营造一个比较好的环境。赵永爽先生，您可能有自己的答案，因为大家都在说发展商赚得盆满钵满。

　　赵永爽：我个人没有赚得很多，首先向大家道歉，本人很年轻，在地产行业做了不到6的时候，只能说一些朴素的观点，如果有偏颇的话，第一步代表颐和集团的观点，第二不代表广东发展商的观点。我自己的看法，从房价的增长和效果来看，他有正面的两个意义，房价和地价有效持续地增加，对一个城市、一个地区的知名度和城市的地位和受关注度有一个很好的作用，我以前在广州，知道佛山是因为有黄飞鸿，知道东莞好像是知道这有一个很多的工厂。这两年我做了销售和地产我真实的看到了佛山的地价和房价，东莞的地价和房价都有一个持续的发展和提高，这在我心里变化中认为东莞成长起来了，成为一个大都市存在在我的心里，我相信也存在在很多东莞打工居住的人心里。佛山东莞这样的原来二三线城市的城市，现在实际上已经可以向广州深圳靠近了，我觉得房价的提高对一个地区的发展，对一个城市的美誉度和受尊重度来讲有大力的促进作用，所以陈市长在这里，我也希望在不远的将来能够看到贺州市向东莞和佛山这样变成全中国所关注的一个很好的城市。

　　第二个观点我认为房价持续健康地提高，有助于创造和谐社会。如果说房价暴跌的话，那就会出现阶级矛盾，买了房子的、有了房子的人会跳脚大骂，变成了有房阶级和无房阶级之间的阶级矛盾，如果想维持和创立好这个和谐社会，应该保持房价有序的提高。已经买了房子的人就心安理得，没有买房子的人也会买，因为知道自己的资产会报纸。

　　谈另外两个负面的观点，第一房价这种的增长过快是不好的，我认为房价的增长的过快过猛不是豪宅，而是普通的住宅。前几年我来广州的时候认为广州人比北京人生活得幸福，因为北京人买房子价格高、品质差，在广州我发现了很多的品质很好的市中心的房子，地价才4、5千块钱，但是维持到04、05年，06年的提高很快，我们看到一个板块，南湖板块也好、番禺板块也好，一个板块的一个楼盘提价了所有的发展商都提高了，他们应该提供给我们的普通劳动阶级，他也把自己标榜成豪宅，价格向豪宅看齐，带动了整个房价的提高，这样首先没有办法解决好市场需求的问题，不能把市场需求转化成有效的购买需求。

　　第二个不好的现象，如果房价地价太高，可能也会使这个地区丧失他的竞争力。所以从我的观点来看，我是分管营销的，提价也好、抬价也好，我们做营销的负责人是始作俑者排列第二，有可能第一是其他的同行或者是老板，我认为房价的过快地提高，应该是不好的状态。我们首先不欢迎单纯的炒房者到我们这里来买房子，因为他只是一个简单的获利者，这样的获利只是一个杀贫济富的。第二，我们每一次提价不看周边是不是有新的楼房出卖，我们是根据自己的建设进度。如果说我们可以100%达到交楼标准的时候，肯定比期房的时候提价要高。

　　最后有两个建议，怎么样稳定房价，或者是维持住我们一个良好的增长幅度。第一我建议政府应该降低预售房的门槛，不应该再提高预售房的门槛。现在市场上的供应量少需求量大为什么大家都心知肚明，审批的手续很复杂，我们设想一下几年前在广州大家预售房比较多的时候发展商内部有一个竞争，所以不断有一个价格和优惠的竞争，有一句广告词“开盘必特价”，那是有效的竞争环境下才有的，现在发展商不提这个了，他肯定提“豪宅最高价”，要想群众对群众，就请政府降低预售房的门槛，对颐和集团这样的成立时间比较长信誉度比较好的企业，应该降低他的预售房的门槛，允许他不盖到二分之二就可以开盘，这样发展商有一个良性的竞争，最终得以的才是之和消费者。

　　第二，媒体也好，或者是其他的公众部门，不要再去炒作某个楼王或者是地王，广州上礼拜我的电话打爆了，1.8万的楼面地价只是个别的现象，希望记者不要再去炒了。如果我们所坐的都是参加电视台的唱歌比赛的话，底下都是评委，有可能易教授说了一些好话大家打了10分，也有可能说了一些不好的话大家打5分，我们应该把最高分和最低分去掉，取得一个平均分。所以我们不应该对一些某个现象去吹捧，这样对消费者不利，对政府不利，对所有人都不利。谢谢！

　　主持人（王世军）：简明而要的5分钟，总结了两点。黎皓先生人是广州人，但是在东莞工作，感受到东莞房价上涨的温度了没有？

　　黎皓：感受到了，我今天想在这里交流两个观点，谁希望房价跌？政府希望吗？政府大量的税收来源于土地拍卖和房地产的税收，至少地方政府不希望房价跌。发展商和从业人员希望房价跌吗？更不希望。是不是老百姓希望房价跌呢？并不是所有的老百姓都希望房价跌。我们从香港的金融风暴看到，房价一跌害死多少人。因为现在房地产商品房已经承担了两种功能，一方面是一个消费品，作为消费品的角度大家希望价格不要太高，另外一方面他作为投资品的概念，他希望价格能够继续往上走。

　　现在商品房承担了这两种的特性以后，他的价格跌，不管在道德还是市场上不知道该怎么样评判他该跌还是升，会跌还是会升。我个人觉得政府应该把商品房消费品属性的一块管起来，作为投资品属性应该交给市场，有一个有效的投资渠道让大家的资金能够得到有效的回报，这种条件下，当我们的住房剥离了或者适当剥离了他的投资品的属性的以后，他的房价才有望得到有效的控制。谢谢大家！

　　主持人（王世军）：谢谢黎先生，陈淮先生，现在往往喊叫自己购房最困难的是中间的一大块，您刚才提到有限产权的经济适用房，70、90的双限房廉租房，他解决了社会地层一部分人的住房需求。在社会上有强大经济实力的人对房价的敏感度不高，但恰恰是中间的这40—50%，既享受不到高收入带来的对房价不敏感，同时也享受不到国家对于中低收入人群的福利保障，他们才觉得买房子是最困难的事情。您觉得这个问题该怎么解决，是依然交给市场去解决吗？

　　陈淮：市民很好地代表了他的那个阶层，但是会哭的孩子不一定是最饿的。谁跟你说有限产权的经济适用房和两禁产权房给低收入人的？这首先是对在座的记者的智商的一种考验。24号文件讲得非常清楚“扩大廉租房覆盖范围”，而且扩的是原来数倍还大，就把我们说有一定购房能力，但是不足。这个“有一定购房能力而不足的”，就是你说的中间阶级，这个“不足”可能是九成能力，一成不足，有可能是一成能力九成不足，现在我们把一成、两成、三成购房远远不充分的也归纳到中层里面来，就把原来说的低层购房者扩大到廉租房里面来。

　　更高一些的呢？有限产权这部分，比如说你参加工作不久，如果要娶媳妇先用有限产权的经济适用房，先有房子住，和你老婆有一个房子住，然后到南方日报、广州电视台或者什么地方去打工才能当上记者，如果没有这样的落脚地方记者也当不上。中间偏下一块又有覆盖的范围。

　　如果你的能力又强一点，但是买稍微享受型一点的，或者是能够一辈子持有的物业还有困难，通过限价的方式调整供给结构的方式使他们得到覆盖。这还仅仅是政策的一个方面。我们知道在广州东莞公职事业单位要求企业也是一样的，没有享受过福利分房的一定要提供住房补贴。

　　事实上您电视台的正式工作人员年轻的25、27、8岁每个月按照规定有一定的住房补贴，夫妇俩就是2千块钱，我看见我们主持在频频点头，肯定有隐藏之处。还不知公积金，如果是原住型的住房政策，还有户住型的住房政策。公积金是什么呢？大家把钱集合在一块，谁困难谁优先用。公积金有强大的参与，首先要求按照规定从你的工资总额扣12%，可以进你那个企业的成本，进成本的含义，就是你的老板可以不交企业所得税，而且你的雇主有义务给你提供在你的帐户存入或者从你工资扣缴的等额的一部分，你存1块得2块，这个钱不交个人所得税。如果你每个月工资5千块钱，扣缴公积金12%就是600块钱，加上雇主再添上一倍就是1200块钱，实际上有1600块钱的免起征点再加1600不交个人所得税，等于政府补贴你15%，你和你老婆两个人政府补贴你3200块钱，补贴你15%。怎么说这一块人没有政策覆盖呢？恰巧这一块是重复多元的政策施加的最多的一个群体。

　　这仅仅还是问题的一个方面，从政策上来说。打着伞的说“雨下太大了。”另一方面低估这方面改善住房的能力也不是实际的。在广东有一个小小白领，像我们刚才老总说的假定刚到广州来打工，两眼一抹黑，兜里头所有的家当就是一张大学毕业文凭，估计能找到的工作大约3千元一个月的文员就不错了，在广州吃饱穿暖，只要不奢侈不至于冻饿街头，这要进行租房子可能就难了，他可能每月只能拿出600块钱租房，可能600块钱不足以解决自己的住房需求，但是如果他在6个月、1年以后干得工作不错，领导一赏识给他工资提高到4千块钱了，收入提高33%，挣4千块钱可以用于住房消费的能力从600块钱提高到1200块钱了，挺好，收入增加33%，他的住房能力可以增加100%。又和我们主持人一开始前面的判断不一样了。

　　这一部分的人群尽管他们住房消费能力还严重不足有待发展，但是他们正处在住房消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段，在救济性比如扩大廉租房覆盖范围，或者是救助性的政策、援助性的政策，比如发放住房补贴和提交土地补助金的住房政策和援助政策的住房情况下我们有义务帮助这部分的住房阶层。

　　刚才说的50%略多的人属于这个人群，你知道中国有多少的城镇人口吗？06年末是5.77亿人，我们可不可能在06、07年或者08年一个短时间内把这么大一部分的人群全部的需求都给他满足了。说大城市覆盖了、中小城市还没有覆盖呢，相对高端的、政府公职人员覆盖了，中小企业还没有覆盖，肯定会有，而且很普遍。但是如果我们想把这个问题普遍性地解决，还需要包括这50%的白领阶层在内，我们再艰苦奋斗20年—30年，需要我们积累起足够的物质财富和发展水平才能够使我们的住房条件有普遍性的改善。一朝一夕是办不到的，也不可能办到的，仅供参考。谢谢！

　　主持人（王世军）：掌声感谢陈淮先生给我们算了一笔明晰的帐。蔡会长，有人说香港用了50年的时间解决了普罗大众的住房问题。如果从24号文件精神来看，对于广东或者是广州这样的经济发达地区，他能够解决的力度有多大，覆盖的人群面积有多大？

　　蔡穗声：我觉得还是要明确一个基本的问题，我们搞了20多年的房改，目的就在于把住房资源交给市场来配置，这主要的方向基本的方法，也是我们国家实行市场经济的基本的方向，我想这个方向不会改变。同时，对于城市居民中低收入者给予一个社会保障，也就是西方所说的“住房公共政策”，这一点我分得很清楚，24号文件很明确地界定的低收入居民。什么叫“低收入居民”，我所看国务院的文件，包括建设部的文件从来没有界定。24号文件说这个界定由各地政府来定，根据当地自己的经济发展水平和房价水平来确定。我自己的个人理解，我自己的研究我是把他参考国家统计局他的七分法，大的分数是五分法。20%是高收入，60%是中等收入，再分中上、中下各占20%，还有20%是低收入。

　　如果参照国家统计局这个分法，大体上20%的城市人口可以考虑做低收入群体，当然这个只是我自己参照统计局分类提出的一个想法，实际上各个地方政府自己跟自己来定，恐怕还会比20%低一点。高一点的可能性我估计不太大，因为确实考虑到把的城市政府的财力承受的问题。

　　这样来看，我们还是要鼓励低收入以外的，也就是高和中等收入大体上占城市人口80%的人群都得考虑市场经济的办法，也就是我们所说的我们应该有梯度性的多层次的消费结构，不是说每一个群众都去买开发商的一手房，而且有一手的、二手的可以买房和租房的多层的。这样去解决城市的大部分的租住问题，这是一个房改以来我们国家的一个大方向，这个大方向我想不应该改变。也关系到我们住房资源的配置是由什么机制来决定，我们是不是坚持市场经济的大方向。

　　刚才主持人提到一个香港的问题，目前的情况可以分这么几部分，私人的房屋，完全开发商提供的房屋站所有居所的数量55%，29%是政府提供的公屋就是所谓的廉租房，16%是居屋，就是所谓提供给夹心阶层的政府有补贴的，但是还是要购买的。这两者都是有财政补贴在里面占45%，完全公屋的占29%。这个比例从全世界来看，应该说比较高，但是有很多特殊的条件，他从1953年香港产生的大量的没有房屋住的情况开始，香港政府开始大量地改善这个问题，形成这个结果。还有一个很特殊的地方我们很难学习，香港是很低税收的，他的税收之低全世界出名，中国没办法做到。他税收那么低，必须实行高地价维持他的财政支出，高地价就造成了很多的居民他解决居住的问题有困难，就意味着你高地价、高房租、高房价，你就劳动力价格就很高。劳动力价格很高，你就不能保持香港在国际上的竞争能力，跟他低税制又有矛盾的。

　　加上建国前和建国以来，大陆几次人口迁移浪潮严重地冲击了香港的住房问题的解决，所以这个特殊的问题下，他有一个廉租房的制度，我认为香港的廉租屋的制度跟他低税制、低福利、高地价是密切相关的。香港除了住房以外，其他方面的福利可以说不好恭维，相对他的收入来说。但是有一点我们不要忘记了，香港今天的所有居住群，总体来说，不要跟李嘉诚和霍英东比，总体来说，我们广东的城镇居住水平已经远远超过他了。在香港100平方米以上的住宅叫豪宅，他们叫一千尺，只占全部居所的7%，很多的居民（3—40%）的居所条件是40、50、60平方米，到7、80平方米以上的不太多。但是香港的人均GDP是广东的人均GDP的7—8倍，如果30年以后就是10倍的水平。我们国家情况是比香港和很多国家远远地水平的状态，还是发展中的状态，我们提出过高的住房需求是不切实际的。

　　 24号文件分得很清楚，我们政府政策的涵盖面主要是低收入居民的住房困难部分，就是廉租房制度建设和经济适用房。剩下那部分，低收入以外的部分，我理解大约有80%左右的城市居民还是用市场经济的办法解决。

　　主持人（王世军）：在短暂的十分钟当中陈淮先生和蔡穗声先生把24号文件精髓解释得非常清楚了。如果我们单独关注市场的问题的时候，赵永爽先生刚才提到了对房价增长的辩证的看法，认为增长有正相关的积极作用，但是过快会带来伤害。中国人喜欢把握“度”，易先生，“度”在哪里？

　　易宪容：房价问题他们讲了很多，跟我们的经济体系和一系列的情况有关系。你在二线以下的城市这方面解决住房根本不是问题，县城这些还有一些边远的二线城市他都不是问题，最核心的是一级城市，北京、天津、上海这些省会城市，因为这些关键的问题有几个涉及，除了我们城市化的进程快速地前进的话，我们大量的农民和小城镇居民进入了城市，而且我们现在面临的问题是这部分的人进了这些城市以后，他们也要住房。我前几天在上海的时候跟一些朋友讨论这个情况，比如上海北京的住房问题，并不是低收入人口住房面临很大的问题，因为这方面不仅仅有我们现在政策的一些保障，还有他们原住民基本上大大小小都有一个小房子在哪里，他们要迁和变化的时候，他们以这个基准作为一个调整，他们面临的问题和困难就会好一些。

　　最关键的是其他大量的人口流进这个城市以后，一方面他们达不到低收入阶层的水平，因为他们的父母亲的能力和流进都市的精英情况不一样，我们看北京现在的人口统计只有7、800万，但是其实有1800万以上。还有上海他的统计人口只有7、800万，但是实际上应该有2000万以上。这样的一大块人群怎么样考虑，如果房价适合的话，我比较赞同蔡会长的观点，房地产市场的问题最根本点还是要如何通过市场化的方式来解决，这条路肯定是不可改变的，也是中央的24号文件基本精神也是按照这个方向在走。不过就是你在这样的一个基础上如何面临的一些小的问题，低收入的问题如何带来一个调整。

　　这样的情况下，市场化的调整来说，我自己曾经有一个想法，对于一些大的城镇、一线城市来说，住房问题如果是我们能够对一些调整比较清楚一些，我们进了这些大城市的民众对自己住房的需求会比较清楚一些。

　　我曾经提出一个基本的看法，如果我们的住房保障体系是一个比较完整的保障体系，比如廉租房或者是经济适用房那一块是20%的比例，不能超过，这个政府通过财政的方式，投入一系列的措施来保障。作为投资、消费的那一块占到20%，你怎么去购买、怎么投资都没有问题。还有剩下另外一个中间的一块70%的左右，如果把它界定为投资品的情况下，这个矛盾就会慢慢地显现出来了。为什么这么说呢？因为现在的住房价格涨得太快的问题并不是由于我们住房的供求关系，我们投资的那一块他没办法控制，市场是没办法控制的。你的价格只要开始上涨，你的需求就是无限的。今年上半年深圳的价格为什么涨得这么快，关键是投资的比重太高。

　　很多的学生告诉我，他们很多的房子大概是持有3个月以上都很少，基本上1—3个月都在交易了。今年上半年深圳二手房的交易占到了55%他们基本上都在交易。如果这把一块的市场界定得比较清楚，把投资的这一块界定得比较清楚的话，我们中低等收入家庭的住房问题可能矛盾会比较小一些。

　　刚才陈淮主任也讨论了这个问题，如何来让他们慢慢地进入到这个市场，现在还有一个问题，我们不仅仅一手房市场、二手房市场投资的比例很高，还有二手房的租赁市场没有建立起来。我举一个很简单的例子，北京出现了几个事情，一是租赁店铺的，一个是租赁住房的，有一个签了5年的合同，每年交多少钱都讲好了，他前期的时候房价很高他要卖出去，他说我的房子不得不卖，如果这样保留下来风险就很高了，这样面临着回落的风险。

　　还有一个理发店，他做了10年了，对于一个租赁市场应该是一个很稳定的收益。他租了10年，装修也花了十几万，但是最近他告诉我，他们那个要收铺了，我说有没有补偿，他说补1万可以，其他的不补。这样就出现问题了。

　　关键是我们的租赁市场不是太发达，居民的手中持有的住房还是很多的，这个租赁市场不发达的情况下面临很多的问题。香港的租赁市场相当发达，比如你要到香港租一个房子，他只要签了合约一般都不会改的，他有一个租户和条例来限定的，但是我们中国好像没有这样的一个条例来保证。

　　由于这样的一些问题导致了目前的房地产市场大家对这个问题，特别是中等收入的居民，他对住房的预期不确定，我到底租还是买，这种情况的不确定可能产生了一些比较急躁的心里，所以出现这样的问题。

　　主持人（王世军）：赵永爽先生，您刚才提到一个“度”的问题。

　　赵永爽：本人的肚子比较大，北京毕业的150斤，在北京中原工作170斤，来到北京以后190斤，这个增长幅度是不合适的，超出的健康是亚健康。我最关心的是房子价格的问题，我想这个度前两天我看到一个新闻报道，政府给我们的中小学教师增长工资收入10%，我算了算现在的小学老师我是最尊敬的，因为他们要坐班，中学老师我也很尊敬，因为他们看着都是青春期的少男少女，这部分的人群工资增长了10%，他是3千块钱的时候他们有一定的购买能力，我们的颐和集团房价涨了话一个是根据产品的品质，第二是针对我们客户的收入增长水平。我们与其考虑房价的增幅多少的时候，做得更多的应该是把大家的收入水平提高到一个合理的水平，让他们买房、就业、看病的时候甚至子女教育的时候没有心慌，没有这种恐慌的心理整个消费会理性下来。我现在最担心的是不是我房子的问题，不是车子的问题，而是孩子的问题，因为我30岁了还没有房子。北京小学生进入一个所谓的重点学费学费就要7、8万，这个幅度的增长比我们的房价增长高很多的。如果问一个管营销的人房价要涨多少合适，我认为大家的收入水平涨多少，我们的房价涨多少。有时候喝酒的时候我斗胆向老板请示，我说如果要把房价涨20%，先把我个人的收入调高20%。

　　主持人（王世军）：显然要关心赵先生的收入水平，也要关注他所卖的楼层单价是多少。陈述先生您所在的城市是梧州，无论从城市体量和规模上肯定无法和广州深圳来相比，在您的心目中梧州的房地产市场他的前景如何？他的涨的幅度和度又在哪里，您心目中是高地价、高房价的城市才真正有竞争力？

　　陈述：我是梧州地区的现在改成贺州市，是桂林下面的。广州到贺州是320公里，我来去广州3.5个小时，明年是洛战铁路通车，后年是广贺高速公路通车251公里，2个小时多一点一点。明年贵阳到广州的高速铁路4个多小时，贵阳到贺州800公里。贺州到09年以后才有资格说长江三角洲的成本转移，之前所有的成本都只能靠自己的能力。去年我到贺州的时候平均房价1500块钱，现在的房价是1800块钱，不到一年的时间涨的20%。但是这种增长跟整个大的股市和楼市，在承接三角洲转移的过程当中，楼价的升幅跟三角洲地区是相吻合的。我们的科长一般的收入是1800块钱，如果按照西方的基本理论，人均收入的6年可以收房价的话，他可能是1500块钱的楼价面积按照西方的承受能力是比较合适的。我们在广州、深圳人均收入11、12年才能买一套房子了。

　　贺州的状况，如果是这么一个适合人居的，大家不是副长富裕，但是又是一个非常幸福指数比较高的情况下，我们按照这种比例给他推出楼盘的话我们政府有一个足够的能力的。这里表现为我刚才讲的25平方公里的建成面积，如果未来10年当中我们推出10平方公里的新城概念，新城第一期整个10平方公里可能就是一个国际招标式的，按照西方的一些新城市主义，温哥华的适合人居概念来做的话，这10平方公里就是一个崭新的令人期待的适合人居的有山水，或者是有生态、水景的概念融入这个城市，首先他是一个小的城市，但是他是适合居住的城市。

　　但是对于政府的土地成本的支撑来说，比方说一个公园里面，公益性这部分的资金，早期1500个公园，可能350一个大公园和其他的小公园之类的，如果按照原始的成本价租农民的地7千块钱支出，对政府是非常容易支付的。早期政府没有足够的能力进行城市化改造的时候，我可以变成租赁公园的方式，农民种的甘蔗豆角可以种，如果种黄瓜就是叫黄瓜公园，种淮山可以叫做淮山公园，这可以解决整个城市化绿化成本的。我在城市化的时候同时引用包括在座的土地开发商过去，我昨天也讲到了，希望我们大的地产商跟这个城市和政府的合作变成市政和城市运营商，可以进入通过挂牌的方式进入城市的一级土地开发，参与了基础设施比如市政公园、会展中心、体育馆，还有一些大型的建设。对于一个新城的新区，包括商务中心区、商业步行街的一个开发，对一个新区的品质和城市的成长取得一个龙头的带动作用。

　　在这种情况下，我把管限和基本的设施，按照基本的规划和人口的迁移步骤，是有能力跟我们地产商和一起开发和合作，就有足够的盈利空间。同时通过一级的土地开发过程中，我们大的地产商可能对这个城市有透彻的理解过程当中，包括我们在国际招标过程中设计师充分一个设计思想的理解，可能对我们是有个性、有魅力个性透彻理解的话，对下一个阶段他们再一步的投入和盈利空间，等等一系列的就会更有信心。所以在这种情况下，为一个未来大规模从农村向城市迁移过程当中，因为我们210万人口，现在20万人口，10%的城市人口里面，如果20%或者是30%的城市人口就是40万到60万的城市空间。未来的5—15年，我们有足够的一个房地产的市场提供给大家。

　　希望成为我们贺州市在地产开发和城市成长过程中达到一个非常良好的共赢，谢谢！

　　主持人（王世军）：谢谢陈述先生，他显然对贺州市未来的发展有一个美好的发展和美好的寄望。黎皓先生，有人说东莞是一个城市的洼地，大量的人向这个城市涌来，无论是楼价和地价都屡创新高，您觉得在什么情况下东莞这座城市地价才会表现得淋漓尽致，而不会受到伤害。

　　黎皓：现在的东莞房地产市场更多地是体现在一个投资型的，因为东莞大量的消费者是没有根的，他不像其他的一些老城市，像北京、上海广州那样的，他有大量的老居民、老职工、老市民，像嗷嗷待哺的一个小孩向政府要补贴，大量的东莞市民是背着一个行囊来去，需要居住是一个短时间的居住场地，我们东莞市政府也希望把这部分的高素质的人留下来叫做“新莞人”，为他们提供非常好的居住和工作条件。但是这部分人在东莞还是特别大的量，在东莞很多人是看着房地产市场不断地走高，就像看股票一样，不断地买，什么时候能够卖出他也不知道，我也不知道。

　　这种情况下什么时候才会达到一个高位不会造成伤害的话我真的没有办法回答大家，但是我一直坚持一个观点，当社会的资本、社会的消费能力没有一个合适的载体把他固定化下来的话，房价还会继续追高，追完东莞还会追其他地方，一直追到破为止，这是我们最不愿意看到的。

　　主持人（王世军）：蔡会长，刚才黎先生说到的现在地产的现象，相信最近媒体报道特别多，就是投资客，他们基本上走遍了珠三角的地区，走到哪里，当地地居民就惊呼“他们来了”，走到哪里当地的房价基本上就提高了，您如何看待这样的投资热潮？

　　蔡穗声：这个问题实际上不容易回答得好。实际上我们现在看到作为商品房本身他确实是一个资产，资产他有他的价值，他的价值实际上就是要在市场中实现的，不是我们认为主观制定的，也不是政策所能规定的，我想这是一个大家应该遵循的市场规律。珠三角今年以来出现比较明显的异地置业的现象，我称之为“异地置业”，不简单地说异地投资，我所看到的情况是，异地买房有的确实要考虑自己一个安居的问题，因为深圳的房价比较高，交通方便以后，我也调查过几个地方，比如惠阳都去调查过。他们去惠阳去东莞的距离是很近的，半小时不超过1小时的距离，“一小时生活圈”什么概念呢？我在广州上班，在市中心区去到我房协的地方只5公里，我开车也得花20、30分钟。如果广州从东走到西上下班没有1个小时是不可能的，还是说自己开车，坐公交车就更长时间了。

　　如果深圳到东莞、到惠阳，只是半小时1小时的车程，那实际上是一个城市的概念，还谈不到另外一个城市的概念。这样来看，有一部分人去另外一个地方寻找低成本的居住条件我想是可以理解的。还有一个背景，大家也要关注到，产业转移的问题，深圳也在进行产业转移，惠州地区正准备接收深圳一些转移的产业，如果这个产业转移成功的话，有一部分的人是跟着产业他就转移出去居住了，他也是为下一步的产业转移提前作好了准备。

　　当然也有一部分是投资的需求，这个毫无疑问肯定是有的。随着珠三角整个地区的一体化越来越向一个城市圈的方向发展，我想这种异地几乎可以们满地变成了广东的荔湾区居民到天河区买房，海珠区的居民在番禺买房，我们90年代荔湾区的居民到南海买房，南海做广告“中山九路”，把自己主动纳入广州城区了，因为南海是佛山的从来不是广州的，但是他叫“中山九路”，但是荔湾区的人去南海居住绝对比去天河区方便多了。这种看来异地的置业确实有一点不可阻挡的趋势。当然我们还是要遏制纯粹地炒房，这我们力求避免的。这是我的理解，确实对房价上涨有很多复杂的原因。但是我想，还是应该更多地从经济的大形势来看，特别是当前这种资金的流动性过剩，是我们全中国、全世界的一个普遍现象。这个肯定给各类资产，也包括房地产、包括土地的价格有一个提升的一个很大的压力在里面。

　　我还想利用这个时间稍微回忆一下刚才易教授提出一个很好的问题，就是租房的问题。我也觉得我们国家目前租房方面我们的政府政策相当地不充足，相当地不完善，以及有很多不利于租房的一些政策还存在着。

　　我昨天接待英国驻广东领事馆文化处，他带了几个人来跟我交谈，这几个人是英国跟中国有一个合作项目“海螺行动”，“海螺行动”据说海选了3个志愿者，这个志愿者在广州的一个城中村生活一个月，体验低收入群中的居住状况，每天都必须写体验日记，然后再到伦敦居住一个月，也是到低收入群体那里去住，再写体验日记，回来比较中国跟英国的低收入状况。我觉得这个是很有意义的事情，会给我们政府的政策制定提供一个很好的借鉴。这里他们提了一个问题，就是租房的问题，他们就发现租房说起来简单其实相当不容易，不是一个钱的问题，而是手续相当烦琐。

　　今天我们租房不单是一个有钱就能够租，还能负责公安局很多的管理，房东如果你的房客吸毒了或者是有一些违法行为，你要负责任。如果你房客怀孕了生了几个小孩还得承担责任，计划生育有要求。我们房东承担那么多的社会责任和法律责任他敢当房东吗？（众鼓掌）这个问题真的是一个大问题，本身我们的租房是房管局在管理着，他有一个租房管理的部门，必须登记，登记完以后有一个备案，合法的租赁行为产生了，国家对租赁双方的保护，交税交管理费。现在不是了，公安考虑他的治安了，计划生育部门考虑他的生育问题了，环境部门考虑他的清洁整洁问题了，这么多的东西压下来房东怎么受得了啊？房东整天盯着房客有没有违法行为？不可能吧。

　　我们的租房各种的费用太多了，房屋管理费等等各种交下来起码占收益的20%左右，由此产生的违法行为，我们就不要搞备案登记了，不要去房管局办烦琐的需了，私下交易就完了。这个东西有什么好处呢？没有什么好处。所以我们现在讲房价高，怎么保护地收入的居住问题，我们要中等收入怎么保护呢？我们有一个大的政策，我建议国家认真研究整理和清理完善租赁政策，我们应该把租赁政策变成简单便捷完善的，这样才是国家讲的我们应该调解和改善我们住房结构和消费观念。这是我的看法，谢谢！

　　主持人（王世军）：掌声给我们蔡会长，难怪有人说炒房炒成一个房东是一件悲惨的事情。看来大家有这样的体会，房东真的不容易。

　　陈淮主任，国家统计局有统计房地产投资达到了2217亿元，同比占到了29%，这是投资的比例。我们看到有投资商到珠三角地区进行大规模地投资，您怎么看待这种投资的热潮？

　　陈淮：我是一个学者，喜欢较真。房地产投资规模增长20%，是不是开工面积也增长了20%？过去也许盖一平米房子的钱现在是盖一平方米的房子需要2倍的钱。我们才知道这个领域的规模增大得快还是慢。第一个问题，光看投资规模说明不了问题，你5年买某支股票1块钱一股或者是5块钱一股，现在买同一支股票50块钱一股。投资规模大了买的股票是10倍一般多。第二，投资这件事，刚才我们这么多坐在台上的人以及我们主持人之间多次讲到“投资”这个词，你指的是投资与开发环节，还是投资与交易过程？还是投资与持有过程。盖房子的投资，和刚才有专家讲到的买卖差价高抛低息的投资，还有租房子的投资，这是三个完全不同的含义，究竟哪一块热了，我们还是把它分出去再说比较专业。谢谢！

　　主持人（王世军）：赵永爽先生作为发展商的其中一员，您对于目前现在广东出现的这种珠三角房地产开发的热潮是如何看待的？他内在的驱动力是什么？是因为东莞这样的城市整个城市发展的速度迎来的这种需求呢？还是其他的原因呢？

　　赵永爽：应该有内在的需求也有内在的需求。一个是很多的开发商都上市了，没上市的公司也削尖了脑袋准备上市。上市了以后干什么？原来是一家老板的公司，现在是公众公司，买了股票的同事都知道希望这个项目越做越多，项目越做越多，我有了题材股票越卖越好，上市公司多了，投资多了，肯定导致他们的项目会越做越好。大发展商会拿一个大地块，会造成对这个市场的垄断，对这个价格优一个指导性的作用，大家看重了这个经济规律的发展。

　　我同意刚才陈主任的观点，我们要研究是哪一块的投资大，也要研究这个大是为什么。比如说我原来上大学在对外经贸大去通用电器打工，这么一个学生打工一天80块钱，我现在一个工地的小工一天就要80块钱，清理卫生加起来要100块钱。发展商不仅仅是心苦，而且是命苦。

　　第二个从外部的原因来看，现在实际上只是做房地产投资人和投资量是不是很多，是不是因为我们投资的工具和范围少了，是不是因为其他方面的原因？有一次我跟我的同行喝酒的时候说了两个观点，我准备到深交所门口卖我的别墅，或者到澳门的赌场门口做我的广告，股市上赚钱的人会买我的房子，亏了的人也会想着做股票不如买房子。我在地下车库看到大的SUV很多，我的夫人告诉我中国好像增加了大的SUV3.0排量的400多万辆，原来很多的是老公在外面拼搏，夫人在家里相夫教子，这次买SUV的很多女士出钱，他们在家里发财了，他们把这些钱买一个SUV送给老公。这算不算投资？我们经常举一个例子，对夫妻的共有财产保护非常好，现在夫人们也会簇拥着老公买房子，为什么？钱是老公出的，一分资产一人一半，这也是一个投资，房地产的投资也会增加，包括90、70的限制，对于这部分的投资是不起作用的。谢谢！

　　主持人（王世军）：依然还想问您一下，如果在您的心目中，如果您去观察现在的珠三角城市，比如东莞、佛山肇庆等等，您觉得在市场的发展热度和持续力度上您最感兴趣的是哪一个城市？

　　赵永爽：还是广州，广州的地价实际上并不贵，但是他的利润空间是比好的。第一广州的发展比较成熟，第二消费者比较可爱，第三政府部门对发展商的一些套路已经很明晰了，所以要开展一些比较正规化的活动。到其他的二三线城市表面上看到成本是比较低的，但是还有很多的机会成本，还有一些冰山下的成本，这是我们预料不到的。而且现在发展商最缺的是人才，不是地、不是钱，我拿的地越多我的人越少。同样一个二三线城市卖3千块钱的房子，我派出的人才却是要最好。我们在银川有一个42万平米的项目我直接把总工程师派过去了，这对我来讲有一个划算不划算的问题，我是董事会的成员，还是建议董事长以广州为大本营，把广州的模式继续下去，有时候发展商有一个观点，我个人认为现在研究房地产的学者、专家很多，但是发展商自己研究得很少，因为现在市场太好了。有些个别的发展商急功近利，造成了产品的质量和档次不是提升而是下降，因为房子反正能够卖得出去。

　　我建议我们发展商们、从业者们应该踏踏实实地坐下来，自己研究这个规律的发展。因为中国的市场经济发展没有任何已经发生的或者已经有的规律可以照搬照套的，所以有个别的学者，我记得某个基金前经济学家他经常说股市不行了，房市不行了。还有香港的谋为经济学者，国企发展好了他骂国企，民企发展好了他骂民企的老板。他是跟超女快男一样，他想出名。我们这些发展商应该好好思考一下，国外没有有中国特色的社会主义市场经济吧，我们应该研究研究怎么样把自己的饭碗保障好，这是最重要的。

　　所以今天的南方日报包括昨天我们南方日报集团搞这次论坛，我觉得很成功，至少昨天开完会，央行又把息调上去了。谢谢！

　　主持人（王世军）：易先生我看到您有发言的欲望。

　　易宪容：我要补充他们一个问题，第一，房地产投资今年1—7月份增长是1.8个亿，这是开发投资。开工面积1—7月份是18万亿平方米，竣工面积有1.7亿平方米。房地产开发投入占的比重还是比较大的。实际上房地产开发投资还是比较快的，他快在二三线城市，在东西部地区他的增长速度西部是39%，中部是37%，沿海这一线他是24%。对于珠三角房地产市场的发展，比如东莞这样的一个地方，李总说得很对，他的房地产快速发展跟他的实体经济发展有很大的关系。东莞来说，我来这里也很多次了，我感觉他的经济繁荣程度和大在地级市里面肯定是全国第一，没地方可比了。他这个地方个人的发展潜力还是未来十几二十年发展潜力很是很大的。如果1990年来东莞，如果那时候在打工，89年下半年在广州，然后到东莞一家企业在做。我们现在这个楼的地方，那时候是小山包，我记得这是最清楚的，在这短短十多年的时间能够发展到现在这样一个可说上是世界上最快的一个局部。珠三角跟长三角有一个很大的差别在哪里呢？我曾经做过一个比较，你看看他们居民住的房子，在长三角比如浙江、宁波那一条线，他们住的房子都是很豪华、很好看的，因为我夫人是宁波人。他们住的房子不是作为一个投资品、出租出去的，他们基本上给别人看你住的房子是什么样的。

　　但是如果在虎门那一线他的房子是密密麻麻的，也是个人做的，他是作为一个居住在做。珠三角的居民程度比长三角那个地区的人们要高。这样的背景下，房价的上涨他的支撑能力还是比其他能力不一样的。珠三角未来怎么样涨，未来还是一个领先的地方。我在2005年或者在广州深圳，在2005年3月份广州的房地产论坛的时候，我说广州跟深圳的房子相比，那时候涨幅很小，基本的生活水平差不多，因为那时候经历了一个90年代房地产发展的周期，大家的心态还是没有上来。最近由于这个变化的情况不同，最核心的问题在哪里呢？就是我们重视我们的繁荣和发展。特别是深圳是整个的核心，大家可能看得到一个很简单的数字，深圳的股票比上海涨得很快，他已经到了1.7万、1.8万了，原来比上海稍微高一些，现在甚至是高几倍了